결론부터. 주택담보대출이 있어도 개인회생 신청은 가능합니다. 담보대출은 별제권으로 절차 밖에서 그대로 상환하고, 신용대출·카드 채무 같은 무담보 채무만 조정하는 구조입니다. 담보대출 원리금을 계속 낼 수 있다면 집을 유지하면서 절차를 진행할 수 있습니다. 전북 거주자는 전주지방법원 본원에 접수합니다.
담보 채무와 무담보 채무는 다르게 처리됩니다
담보권자는 담보물에서 우선 변제받을 권리를 가지므로 개인회생 절차의 영향을 받지 않습니다. 그래서 주택담보대출은 기존 조건대로 계속 갚고, 나머지 무담보 채무만 변제계획에 들어갑니다. 이 구조를 모르고 ‘집이 있으면 안 된다’고 지레 포기하는 경우가 많습니다.
집을 지킬 수 있는지 판단하는 기준
| 확인 항목 | 판단 | 결과 |
|---|---|---|
| 담보대출 원리금 부담 | 가용소득에서 감당 가능한가 | 불가능하면 유지 자체가 어려움 |
| 시세와 담보 잔액 차이 | 순자산(초과분) 존재 여부 | 초과분은 청산가치에 반영 |
| 연체 여부 | 이미 경매가 진행 중인가 | 진행 정도에 따라 대응이 달라짐 |
| 무담보 채무 규모 | 조정 대상 총액 | 변제금 산정의 기준 |
가장 중요한 것은 시세에서 담보 잔액을 뺀 순자산입니다. 이 금액이 크면 청산가치가 올라가 월 변제금도 함께 오릅니다. 시세가 담보 잔액보다 낮다면 순자산이 없어 변제금에 미치는 영향이 작습니다.
변제금이 감당되지 않으면 선택이 필요합니다
담보 원리금과 변제금을 동시에 내야 하므로, 두 금액의 합이 가용소득을 넘으면 계획이 유지되지 않습니다. 이때는 주택 처분을 포함해 다시 계산하는 것이 정직한 순서입니다. 무리하게 집을 지키려다 절차가 폐지되면 결과적으로 둘 다 잃습니다. 계산 구조는 청산가치 보장 원칙 글에서 확인할 수 있습니다.
전북 주택 시장에서의 고려
전주 시내 아파트와 군산·익산의 주택은 시세 흐름이 다릅니다. 시세 자료는 실거래가를 기준으로 준비하고, 농가 주택이나 토지가 함께 있는 경우 지목과 이용 현황에 따라 평가가 달라지므로 등기부와 현황 자료를 함께 정리하세요.
순자산 계산이 변제금을 좌우합니다
청산가치는 지금 모든 재산을 처분했을 때 채권자에게 돌아갈 금액입니다. 주택이 있으면 시세에서 담보 잔액과 처분 비용을 뺀 금액이 여기에 들어갑니다. 이 금액이 크면 3년간 갚을 총액의 하한이 올라가 월 변제금도 함께 오릅니다.
| 예시 (가상 계산) | 시세 | 담보 잔액 | 청산가치 반영 |
|---|---|---|---|
| A | 2억 원 | 1억 8천만 원 | 약 2천만 원 |
| B | 2억 원 | 2억 2천만 원 | 0원(초과 담보) |
| C | 3억 원 | 1억 원 | 약 2억 원 |
C처럼 순자산이 크면 변제금 부담이 커져 주택 유지가 현실적으로 어려울 수 있습니다. 실제 사례가 아니라 공식이 만드는 결과이므로, 내 조건은 변제금 계산기로 먼저 확인해 보세요.
배우자 공동명의인 경우
공동명의라면 본인 지분만 재산으로 평가됩니다. 배우자 지분은 배우자의 재산이므로 절차의 대상이 아닙니다. 다만 배우자가 담보대출의 연대채무자나 보증인이면 그 채무는 배우자에게 그대로 남습니다. 가족에게 미치는 영향은 배우자 영향 글에 정리돼 있습니다.
경매가 이미 시작됐다면
담보권 실행 경매는 개인회생 절차와 별개로 진행됩니다. 금지명령으로 멈출 수 있는 것은 일반 채권자의 강제집행이며, 담보권 실행은 원칙적으로 대상이 아닙니다. 경매 통지를 받았다면 남은 시간이 길지 않으므로 주택 유지 가능성부터 계산해 보고, 유지가 어렵다면 처분 후의 계획으로 방향을 바꾸는 것이 현실적입니다.
마지막으로 확인할 것은 주택 외의 재산입니다. 자동차, 보험 해약환급금, 예금 잔액이 함께 잡히면 청산가치가 올라갑니다. 주택만 보고 계산하면 실제 변제금과 차이가 생기므로, 재산 목록을 한 번에 작성한 뒤 계산하는 순서가 정확합니다.
자주 묻는 질문
핵심만 정리한 페이지: 40대 개인회생 | 폐업 순서와 교육비 한계, 순자산 점검
근거: 채무자회생법 제411조(별제권)·제579조(청산가치)·부동산 실거래가 공개시스템 · 확인일 2026.8
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