결론부터. 전세사기 피해로 생긴 채무는 개인회생의 정식 조정 대상입니다. 전북 거주자는 전주지방법원 본원에 접수하며(2026년 3월부터 광주회생법원 선택 가능), 피해자 결정 절차와 개인회생은 동시에 진행할 수 있습니다. 보증금을 돌려받기까지 몇 년이 걸릴 수 있으므로, 그동안의 대출 원리금을 멈추는 것이 먼저입니다.
보증금은 묶이고 빚만 남는 구조
전세사기 피해의 실질은 재산이 사라지는 것이 아니라 현금은 회수 불능인데 부채는 그대로 살아 있는 상태입니다. 임대인이 보증금을 돌려주지 못하면 세입자는 전세대출을 갚을 재원을 잃지만, 은행에 대한 상환 의무는 그대로 남습니다. 이사를 가려면 새 보증금이 필요해 신용대출을 추가로 받고, 원리금이 두 배로 늘어나는 경로가 전형적입니다.
전북은 전주 혁신도시와 대학가, 새만금 배후 지역처럼 젊은 임차 수요가 몰린 곳에서 이런 상담이 나옵니다. 직장을 그만둔 것도, 사업이 망한 것도 아닌데 채무만 남았다는 점 때문에 신청을 망설이는 분이 많지만, 개인회생은 채무가 생긴 사연을 심사해 자격을 가르는 제도가 아닙니다.
피해자 지원 절차와 개인회생은 배타적이지 않습니다
전세사기 피해자로 결정되면 경매·공매 절차의 유예, 우선매수권, 주거 지원 같은 조치를 신청할 수 있습니다. 이 절차는 주거를 지키기 위한 제도이고, 개인회생은 채무 상환 부담을 줄이기 위한 제도라 목적이 다릅니다. 둘 중 하나를 골라야 하는 관계가 아니며, 실무에서는 피해자 결정 신청을 해 두고 개인회생을 함께 진행하는 경우가 흔합니다.
다만 두 절차의 서류는 서로에게 근거가 되므로 한 번에 정리해 두는 편이 낫습니다. 피해 사실 확인서, 임대차계약서, 전입·확정일자 기록, 보증금 반환 청구 소송이나 지급명령 자료는 개인회생 신청서의 채권·재산 소명에도 그대로 쓰입니다.
보증금 반환채권은 재산으로 신고합니다
돌려받지 못한 보증금도 법적으로는 임대인에 대한 채권이므로 재산 목록에 올려야 합니다. 숨기면 재산 은닉으로 취급될 수 있습니다. 핵심은 신고 여부가 아니라 얼마로 평가되는가입니다. 액면 금액이 아니라 실제 회수 가능성을 기준으로 다투는 것이 원칙입니다.
| 상황 | 청산가치 반영 | 준비할 자료 |
|---|---|---|
| 선순위 근저당이 시세를 초과 | 회수 가능성 낮음으로 다툼 | 등기부등본, 시세 자료 |
| 경매 진행 중, 배당 예상액 존재 | 예상 배당액 수준으로 반영 | 경매 진행 서류, 배당 예상 |
| 임대인 파산·행방불명 | 회수 곤란 소명 | 송달 불능 기록, 피해 확인서 |
| 보증보험 가입분 | 보험금 수령 예정액 반영 | 보증서, 이행청구 접수증 |
청산가치가 높게 잡히면 변제금도 함께 올라갑니다. 평가 근거를 갖추는 일이 곧 변제금 방어입니다. 원칙은 청산가치 보장 원칙 글에 정리해 두었습니다.
대출 종류별로 처리가 다릅니다
| 대출 유형 | 특징 | 개인회생에서의 처리 |
|---|---|---|
| 보증기관 보증부 전세대출 | 보증기관이 대신 갚고 구상권 행사 | 구상채권도 조정 대상, 채권자만 바뀜 |
| 정책 전세자금대출 | 저리·장기, 연체 시 보증 사고 | 일반 무담보 채무와 같게 조정 |
| 일반 신용대출(이사 자금) | 고금리, 다건 누적되기 쉬움 | 전액 조정 대상 |
| 지인 차용금 | 계약서 없는 경우 많음 | 채권자 목록 누락 금지, 이체 기록으로 소명 |
보증기관이 대위변제를 하면 채권자가 은행에서 보증기관으로 바뀔 뿐, 채무가 사라지지는 않습니다. 대위변제 이후에 신청해도 절차에는 지장이 없습니다.
신청 순서
① 임대차 관련 자료 일괄 확보(계약서·확정일자·내용증명) ② 피해자 결정 신청 여부 확인 ③ 보증금 회수 가능성 자료 정리 ④ 1분 자격 자가진단으로 방향을 잡고, 변제금 계산기로 예상 월 변제금을 확인한 뒤 전주지방법원 접수 안내를 참고해 서류를 준비하면 됩니다.
자주 묻는 질문
근거: 주택임대차보호법·전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법·채무자회생법 제579조(청산가치) · 확인일 2026.8
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